纽约最昂贵交易每周报（12/12-12/18)

商业地产篇

——不涂汁，不抹粉，真货，货真价实！住家？商楼？每周都有新内容！

1. 前言

2. 本周纽约市商业地产部分买卖数据概况

3. 最昂贵交易的内容细节

1. 前言：

纽约这一周住家类房地产一如既往，未见任何地动山摇，基本上流水潺潺，波澜不惊。

12月5日-12月11日，纽约市房地产买卖总成交量为1791笔，为近几周最高位线上，这一周突然降到1376笔，下降幅度超过23%，令人感到房市气候发僵：

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但是，也许和圣诞节和新年元旦临近有关。有趣的是，纽约市成交价在四百万美元以上的房地产买卖总交易额相较前一周总交易额的$2,222,329,536.85不见较少，反而有零星的增加，达到$2,264,097,948.97，增加了近4200万美元。

纽约市商业地产400万以上的买卖共有完成交易31笔，虽然曼哈顿只有14笔交易，但仍然曼哈顿独霸几近总交易额的3/4。曼哈顿最大一笔交易达到六亿两千万美元，皇后区的华人最多的法拉盛和第四多的Elmhurst各有一笔超亿美元的买卖完成交易，在纽约亿美元级别的交易总额中占据22.8%，这两笔交易引起整个纽约的震撼，因为这买家都是华人，成交的地产都是在华人社区。（小编将另设有关这两笔交易的题材进行描述和分享）

尽管大陆政府已经意识到过于自信而低估那些商家百姓钻墙捣洞向国外转移资金的能力，直到发现外汇无法正常兑付才发现外储几乎清澈见底，已经开始提高管控措施。但我们这两家视乎不受影响。看来，他们已经站稳脚步。我们的商家百姓竟能不但能在两千多年的奴隶社会体系中残存繁衍，也能在后来的两千四百来年的封建体系中不管国名怎样张冠李戴，变化万千，一直可以生存发展，说明不但当权者手段史无前例，下面商家百姓相对应的应变能力也发达到顶级水准，甚至有时会超过道貌岸然却贪得无厌，手段惨不忍睹的圣人君子！

目前外汇变严的结果：一方面， 在境外的华人或陆资公司和个人已经站稳脚跟，游刃有余；另一方面，长期犹豫观望者，进来突然产生也要到国外大干一番的冲动，但是晚了，来不及了，这道大门已经关死，不知哪个日猴年马月会再敞开这道大门！

这两笔大交易的成功，也许会提振美国各界都华人房屋市场的信心。

2. 本周纽约市商业地产部分买卖数据概况：

1-1曼哈顿商业地产买卖交易概况：

1-2. 布鲁克林商业地产买卖交易概况：

1-3. 皇后区商业地产买卖交易概况：

1-4. 布朗仕商业地产买卖交易概况：

1-5. 各区四百万美元级别总交易额对比：

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1-6. 纽约亿美元级别商业地产交易汇总：

7. 华人或大陆人组建公司在这个级别中的兴奋点：

呵，这一周华人和大陆买家在超亿美元的交易额中占有的份额为22.8%：

3. 最昂贵交易内容概述：

纽约本周最昂贵的商业地产买卖交易当属黑石集团，这次倾注6.2亿美元吞购由由廉租单位开发商Phipps Houses从一九七五年开始持有的廉价出租公寓屋苑Kips Bay Court，共八幢，898个出租单元，并成为这一周最昂贵的商业地产买卖交易，也是纽约今年出租公寓屋苑最昂贵交易。这是黑石集团近两年对纽约大型廉价出租公寓楼群的第二大投资款项，全年他们同加拿大一退休基金亿万豪剑桥（Ivanhoé Cambridge）共同合资，以53億美元收購紐約Stuyvesant Town-Peter Cooper Village出租住宅屋苑。虽然不是独家并购，因后者投资为$六亿九千万美元，黑石集团实际注入的资金为四十六亿一千万美元，如果这次交易与之比较，简直是小巫见大巫！

作为美国规模最大的上市投资管理公司，全世界最大的独立另类资产管理机构之一，这几年投入巨额资金并购扩大廉价公寓屋苑拥有量是他们地产部门的重要决策之一，但除了去年好不容易遇到Stuyvesant Town-Peter Cooper Village这样的这座曼哈顿最大的公寓区，才有机会在2015年12月份买下来。那时候，正过瘾，这曼哈顿廉价出租公寓群（社区？），一共485.6亩，56幢公寓，11232个单元（户），折合平均单元（户）的成交价为47.2万美元。也许这一大片公寓群也该算作世界建筑史上的奇观吧！美国是来自全世界移民最多的国度，这才真正叫来自五湖四海，四面八方，所以也是世界多元文化得以凝聚和发光的沃土，所以近代和现代绝大多数的发明创造都在这里迸发。

这笔天价出租公寓成交后，黑石集团士气大振，纽约出租公寓规模一哥的梦想近在眼前！

但是哪里找得到！这一年市场库存急剧减少，规模巨大的商业地产更是稀缺。直到今年的八月巧遇纽约廉价出租公寓王牌公司Phipps Houses将要在皇后区和布朗仕已购置的地盘筹划开发或改建至少有6000单元（户）以上的规模，需要大量资金来周转。

真巧，尽管Kips Bay Court complex不到二十亩，只有三条街长，宽度只有第一大道和二大道之间的一半，整个居住和商业网点合在一起只有902户，根本无法全年并购的485.6亩11232户的Stuyvesant Town-Peter Cooper Village相提并论；但是，这是目前纽约仅有的唯一一个规模最大的出租公寓群。如果连这一个都不买，无疑会挫伤黑石集团在这方面称雄的欲望。

总所周知，这位于Kips Bay具有28层的八幢大楼联合体，也是廉价出租公寓，专供学校老师，警察以及其他固定工薪阶层。但是由于当年开发商同市政府签订的保障中低收入和这一要保障的年限条约充满机智灵活，这个公寓体已经是目前绝大多数都按当前市场的出租率进行租赁。他们对这笔投资也信心满满，因为他们心里明白：表面上他们斥资6.2亿美元，这在小门小户的人眼里是个天然数字，但平均每个单元的价格不超过69万5千美元，实际上如果按目前单价来都比，他们买入的单价不足750美元/每平方英尺，还不及Kips Bay当前单价的一半。这种爆发性的便宜卖买，我们小市民只是听听过过瘾而已，连望洋兴叹的必要都没有。

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