住家类：walker Tower 18A 成交价：$2400万！值得探讨和回味！

商业地产类：362 W 25 Street，成交价$2850万。哈林区一座三层前身为侵教会教堂。又是外界看来莫名其妙的交易！

请欣赏详细内容：

今年纽约的夏季热浪滚滚，创历史新高，简直热得要命。不只是受到炎热气候的影响，还是那样房地产真的要天塌地陷，不然这一周住家类和商业地产怎么会变得这样：这一周过于平淡，勉勉强强成交1131，显然比上一周的1307比，下降13.47%。全部加到一起，一千万美元以上的交易仅有十一笔，总成交额$186,475,000, 比较上一周的$322,865,740, 下降的比例超过42%。特别是商业地产交易还不到

上一周的39%?

一. 住家类(这次仅谈曼哈顿）：如下所示，皆为纽约一千万美元以上的交易。

实际楼盘简单汇集如下：

这一周，前两个高价位的成交，集中在切尔西和西村，连第四高价位的也在切尔西，第六高价位的是在炮台公园哈德逊河边。不难看出这四个都集中在曼哈顿西南哈德逊河沿岸。大多数富豪所认同的不是世界最新潮的万丈高楼，而是讲究社区的品味和楼盘经得起历史考验的品味。

其中第三昂贵交易的楼盘就是盛誉世界的广场酒店公寓。

如果有任何问题或疑难需要商榷，那么 请点击这里，或直接与我联系。

本文的着重点是最昂贵的交易，笔墨的重点不外乎最昂贵交易之最。

关于沃克塔楼（Walker Tower), 本人曾多次提及，就是本周状元18A我在一年半之前的2015年1月18日提起过，题目叫曼哈顿切尔西沃克塔楼复式公寓18A本周售出1亿637万元￥！（$/￥=6.2为基准）。

其实，里里外外的机构布局几乎原地未动，这一复式公寓的平面图是不会变的。这么高端的公寓，原屋主不能不精心呵护保养。如果目前已经有了什么变化，那就是新主换旧主，原来的姓名化成了别人！打就是这个无法让从目前的交易历史中连傻子也看得出来，他们当初大侃特侃买进时目标明确，那就是卯足劲，尽一切压低价格买下来，然后紧盯房屋市场发展走向，关键时刻，当机立断，立刻转手卖掉，海捞一把！

不妨再点击曼哈顿切尔西沃克塔楼复式公寓18A本周售出1亿637万元￥！（$/￥=6.2为基准）。

以便进一步了解这个单元的原始结构。

这位PMG公司老板约瑟夫·埃利奥特,不但是不动产投资开发的高人，也是炒房的高端人才！沃克塔楼，那两年红得发紫由2012年将装饰艺术风格的摩天商业塔楼改建的高端豪华公寓，这18A，当初2012年建商开工的同时投入市场的价格是$13,495,000，正值高端市场走强，价格飞涨，2014年4月将价格跳涨到3400万美元，与之相邻的18C(196㎡），740万美元，已经他的软磨硬泡，也在于他洞察当时建商资金链的秋毫，最后成交的结果是：18A，$17,156,250；18C，$5,718,750。这种“杀人不见血”的砍价竟能如愿以偿。当初本人明明表达了我自己的疑问：他竟能以近市场价一般的价格成交，令人扑朔迷离，难以置信。也许是他们投资股东内部特殊的“幕后交易”？（这一内容的前半部分）。

当他把这两单元买到手后，据他所说他当初想举家搬迁到曼哈顿切尔西这座高端公寓，但他的想法已经改变，因为他觉得他只是来自皇后区的一个普普通通的市民而已，根本不适合住到这大名鼎鼎的高端公寓。于是，立刻将两个单元捆绑一起推向市场，4450万美元！这是吃了豹子胆！

但并不像他形象的那样，有人蜂拥就擒。他将两个单元从新分开销售，9月上旬8C卖出了好价钱： $10,414,000。2015年9月28日，而且将18A调降为$29,992,000，仍不见有人买进，于是今年2月29日又委托另一地产公司代理，并把价格再次降低到2850万美元。也许他沉不住气了，3月6日下调到$26,995,000，5月11日再下调到$25,500,000! 5月23日终于有人出价签约！这简直是在赌场赌牌，同时联想起证券交易所股票大起大落的紧张气氛。

2400万美元，买卖双方最终以这一价码完成过户程序。

而卖家，他叫 Steve Hafner KAYAK。他在康州有自己的豪华别墅，这次他看中的是切尔西这世界独特迥异的人文环境，用来做临时的寓所。

二. 商业地产：这一周的交易淡的可怜。全纽约市，竟然找不出十笔一千万以上的买卖交易。

商业地产市场上居然找不到合适像样的办公楼或商业楼，连像样的可建地都不宜找到。一方面巴奈特和乔西特等地产投资开发领军富豪们控制着超级角落和地块，由于银行发放贷款逐步刻扣和收紧，他们苦于融资，不得不与大陆金票丰厚，拳腕坚硬的大陆投资开发商进行合作交易。凡是大陆能在美国能挺住而且可以继续开发发展的全体或个人，不论银行是否有钱，甚至国库外汇紧张到不得不对美元外流进行每人每年不得超过五千美元的限制，但这些央爷央孙关系雄厚的能人们，不管是怎么折腾，总会把钞票运出来，进行投资开发交易。目前真正有实力掌控的超级集团跨国资金运作能力，相对于严控被把关控制的上中下阶层进退两难，他们反倒日益獨马行空，更加来去自由。所以纽约房价地价都创历史新高的今天，银行也担心不知那一时刻，金融泡沫一旦破灭，会殃及银行本身。银行不会象上一次次贷款金融危机爆发前那样平人际关系或企业的规模或知名度就可以贷到所需要的款项；如今，美国银行的信贷系统趋于完美无缺，凡是不符合信贷系统性要求的，杜绝给予融资贷款。那些手头握有大量土地的富豪们，由于他们投资买地的钱都是有贷款的，而且是有庞大的银行利息随身形影不离。贷款买的地，如果你不能按向银行承诺的期限内正常运作，每当哪个环节出乱，银行不但要向你催债，而且会虎视眈眈，张大血口，他们要霸占你的财产和土地！那么中方会从容笑纳？不是的，他们微笑和握手的后面，正在等待机会，逼对方于死地。要知道，有涵养有先进的国家或是人，你永远不会占到真正的便宜。巴奈特和乔西特，他们面临着无法抉择的抉择。所以才衍生今天的国际联合共同开发大合作。

而那些有一些发展潜力，手头也握有一定水准的资金，但若想用这些紧巴巴的有限资金找到具有投资安全保障的地块和物业，难于大海捞针。

也许真难，不然这哈林区125街西362号，在买方还未决定到底建什么或用来做什么的情况下居然有人敢投入两千八百五十万美元把它买下来？

请参考如下表格和图示。

125街西362号，总占地面积：记录中的面积是82 ft x 172.83 ft，但实际面积

由于它是梯形，实际面积应该是12475平方英尺。

FAR：

1. Residential FAR 6.02

2. Commercial FAR 3.4

3. Facility FAR 6.5

建筑所占的地面积为11,890。如果改建成住家类，一共可建75,099平方英尺；如果加建社区服务，那么可以建到81,087平方英尺。

这个建筑建于1891年，哥伦比亚大学大学宗教，文化和公共生活的一个部分，后来又成了影剧院，1975年是拉格雷浸信会买下来又改建成如今的浸信会教堂。

买家来自布鲁克林，叫Haim Nortman，这个人可能对教堂这一社区似乎很了解，而且在哈林区有两块地产，不可能是盲目投资。如果一共可建81087平方英尺，那么建成后的买入成本已经达到$614/sf. 那么，如果建成公寓，到底要建成何总Condo才能收回成本又赚钱？本人核对过比哈林更贵的上城中城和下城。这位投资人到底能不能赚钱？

再看另外四笔交易。123 East 86 Street, 它是加在两幢大楼中间的三层小楼，夹缝地块面积宽度只有9.14米，深只有30.48米。

这个地点位于上东城商业中心和绿线地铁（4，5，6路）的十字路口，黄金宝地，正因为如此，华资地产跨富地产迅速抢占最好地形，兴建豪华综合大楼（红箭头指的既是），但这一买家竟敢支付$2450美元，不知用心何在。如果两边的任何一家改建，或者这一买家拥有两幢之一，那么这一交易无可非议。

第三第四笔交易都是公寓式办公楼。紧邻联合国总部，周围很多高端酒店，办公楼和住宅公寓，目前有很多投资人投资到公寓式的商业楼。

最后一笔却是切尔西二十街的209号，只是一幢七层12个单元的出租公寓。

不知下一周的行情会如何。

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