我们这里说的工业用房地产物业，主要是指工业厂房和仓储用物业，这种物业的主要特点是空间要求比较特殊，比如说室内的空间高度需要较高，比如说高度在12尺、16尺、甚至20尺高，物业中有的卸货和出货的 Loading Dock （装卸口），设计结构非常重要，一个好的结构和足够便利的装卸口可以吸引好的租客，或获取好的租金价格；再一个就是地理位置很重要，地处经济发达地区、临近高速交通要道，出入便捷都是非常重要的元素。

在纽约的布鲁克林和皇后区的工业用地价值不菲，货舱的销售价格从平均每尺从150美元到400美元或更高，租金价格从每尺20美元到30美元每平方尺不等，但这只能代表纽约和一些特定离港口特别近的城市。就在离纽约是不远的长岛地区，或是一河之隔的新泽西地区，开车不过二三十分钟，空置的货舱比比皆是。

大型工业用出租用厂房和仓储用物业维护成本非常高，除了基础设施的维护，在纽约这样的地区，夏天要除草做园艺，冬天下雪的日子要撒盐铲雪，我认识一个犹太先生Paul，在新泽西Clifton，拥有一片庞大的工业和仓储使用的物业，地点离纽约不过二十多分钟，交通十分便利，区域内的厂房不是很规整，里面的设施陈旧，商户入驻，双方都需要化较大的力度改造，从铺设管道、电路改造、通风、到封闭等很多工作，他们公司为了引进新的租户，给予租户很多优惠条件，比如说，安装空调，减免四到六个月租金什么的，每平尺才开价到6到7美元，他和我说，这片地，每年铲雪的费用就要花掉他十万美元。

我有位朋友在新泽西州找了一个近两万尺的场地做中央厨房，合约的谈判花去近半年时间，合约中，又房东来负责安装空调，单这一项费用就需要投入十几万美元，签约后还给了四个月免费装修期间；而租金6.25美元每平方尺，也就是说这么大的一个场地，每月的租金一万两千美元出头而已，业主还要负责地税、剪草、除雪、屋顶和墙体等基础设施维护等工作，在纽约和新泽西地区，很多工业用和仓储物业都非常老旧。

很多大型货舱通常可出租面积有几万尺，甚至五十万到一百万尺的规模，货舱的等级，地域的便利性，内部结构的合理性，是不是能满足大型企业的需求，改造成本多大才能满足知名企业长期租赁的要求，在购买时都要考虑清楚；而且吸引一些大型企业，除了要给很多的补贴才能吸引到他们进入，签订一个大型企业，从谈判到签约、改造、入住这段周期往往会一年有余或者更长时间，但如果吸引到一个稳定成熟的企业，租户会对物业维护的非常好，土地物业价值随之攀升。

结语：自己从餐饮行业转战到美国的商业地产，从网络搜索到独自一人全美各地奔波，在加上生活中的各种连带信息的思考，对美国商业地产这个领域有了一些自己的视角，总觉得应该和大家分享一下；如果您得到任何启发或获得一些简单的知识，自己也就心满意足了。