目前，位置美国大约有47,000家购物中心（Shopping Center），还有大约11,000家封闭式购物中心，也是我们常的大 Mall。

大型Shopping Mall 一般都有大型集团持有和管理，一般不会轻易在公开市场上公开出售或交易；但一些其他类型的购物中心（Shopping Center），有不同几种类型，我们会在后面描述。有很多报道都不太看好这些大型综合购物中心的未来，有些机构预测未来十年美国将会有15%的Shopping Mall关闭，二十年内美国的Shopping Mall 将会有一半关闭。Macy （梅西百货）公司刚刚宣布在2016年预计关闭40家店面，沃尔玛百货（Wal-Mart） 准备关闭269家Super Shopping Center店面，美国著名的男装Men’s Warehouse 预计在2016年关闭250家零售店面，其他很多知名品牌如希尔斯百货（Sears）、杰西百货（JC Penny）、Kmart等大型商家，也都在考虑收缩企业在零售店面的战线。

但这些并不代表着购物中心的末日来临，其实人们对户外的休闲聚集，还是有很强烈的诉求的，打个比方，消费者可以在超市购买到瓶装的星巴克瓶装咖啡、或是咖啡豆，完全可以自己在家研磨享用，但星巴克连锁店近年来，照样在美国不断的扩张，从全球销售额来看，目前已经成为仅次于麦当劳的全球第二大餐饮品牌。这些都在告诉我们，现代的消费者更加注重品牌、时尚，精神享受，还有便捷，人们需要走出去聚会、娱乐、休闲、放松一下的，最后在零售业下生存下来的那些企业，除了满足消费的刚性需求以外，商家也为消费者提供了不同的生活体验与享受人生。

美国很多大型的Mall或是Shopping Center都有机构的Pension Fund投资（养老基金）战略性投资，因为这些购物中心是美国传统社会结构里的中流砥柱，非常安全，但随着科技的进步，购物娱乐的习惯改变，除了购物中心要自我改造，那些重金下注购物中心的养老基金，也要调整自己对商业地产物业的资金布局。

Shopping Center是一种大型开放式型购物中心，它采取非封闭式，但规模巨大，占地面积广阔，一圈下来可能达到两三英里，区域内集中了影院、时装零售、餐厅、健身中心、会员制仓储购物中心等元素，布局或可集中、或是分散错落有置，客人可以直接把车开到自有想要去的店面门前停车即可，这种类型的购大型物中心会看到Macy, Wal-Mart、Costco、Target、Home depot或BJ等这些大型商业商业体，这里成为一个人们购物娱乐休闲的集结地。

这种购物中心因为很多店面是可以三三两两的在一个建筑物内，或是单独一间独立的建筑物，这些独立建筑在美国称为Free Standing Retail，这些独立建筑可以是麦当劳这样的快餐店，也可以是像沃尔玛超级中心，或山姆大叔这样的会员制仓储店。这些独立的物业，通常拥有独立的产权，可以分块出售，很具有灵活性；在这样比较集中的购物集散地，地产物业的价值相对略高。

另一种是，社区服务性购物中心（Strip Shopping Mall or Strip Shopping Center），店面主要以超市为主体，周围很多店面的商业类型，都是服务与本地居民需求的商业，超市优势和其他商业统一设计在一栋整体建筑中，有时超市会有自己的独立建筑，其他商店在另一幢建筑里，这里有快餐、熟食、冷饮、理发、洗衣生意等等，此类购物中心紧密的服务于周围的社区。

目前虽然有很多老旧的购物中心关闭，但这种与社区紧密相连的购物中心还是不可或缺的，它的实用性和便利性还是有其无法取代的一面，但从商业地产项目上来看，需要仔细评估这些购物中心的主体商家的发展方向和财务健康状况，比如说，有些区域性的超市品牌如Pathmark,Walbaum and A&P 开始退出市场，而像Safeway，ShoprRite，Stop Shop，Trader Joe等这些品牌还在扩张，但我们还是要注意观察这些品牌的扩张策略，比如说美国非常知名的健康品牌Whole Food（销售天然健康有机理念的食品超市），公司的数量虽然增加，但是有些是现有超市地点的重置，就是换去新的营业地点，这些商家是随着消费者的密度与购买力来走的，作为投资者要亲自观察具体区域人口分布和经济热点区域的变迁，不能单纯依赖对品牌的判断来做决策。

在购买这些项目中涉及那些著名品牌和企业时，一定要多读有关那个企业和行业的新闻，同时通过各种渠道了解企业的财务报表，因为很多著名企业开始布局线上业务，收缩线下，除了关闭店面，同时也有调整店面计划，投资者要仔细严查自己的项目或预计收购项目是否在调整的列表内，开要看企业在线下业务的业务是不是在消耗企业的现金，如果是，企业对外是否有公布对线下业务的整合计划。

有一次我参加曼哈顿一次零售业地产研讨会，发现很多西服革履的地产主管围绕着一个，穿戴犹如西部牛仔的先生那里，后来知道那位带着牛仔帽的先生是营建商，他知道哪些公司在进行店面布局，品牌在哪里选择开设店面，近期有哪些项目要上马完成；所以说，一线的建设的信息非常重要，它可以反映出企业发展布局和物业设点布局的很多问题。

最后一种是比较更小一点的小型购物中心 (local Strip Shopping Center)，这里的店面从几家店面到十几家店面排列在一桩整体的建筑中，其中有理发、洗衣、杂货、酒庄、冷饮店、中餐外卖店等等，服务的半径就更小一点，主要是以为小镇本地居民提供便利为主。

在这里有个数据，来自美国购物中心协会，说美国的购物中心的出租率达到自2008年（金融危机最严重时间）以来的最高点，购物中心的出租率为92.7%，租金每平方尺增加了6.5%，大型封闭式商业体（Shopping Mall）出租率达到94.2%，租金每平尺增加了17.2%; 购物中心每平尺的消费额度增加了16美元，购物中心商家的净利润增长了21%，近两年来购物中心的新增面积都每年都会在170万尺左右。

上面的情况非常值得思考和玩味，为什么企业在关闭零售店面，而购物中心租金在上涨，现存的购物中心商家利润在攀升呢？

电商虽然对购物中心、零售业有冲击，但购物体验和人们需要进行户外活动，社交、运动、购物，还是有很大的需求，当代有实力的消费群体，年轻时尚、他们已经减少到那些没有新意的购物中心Hang around (消费社交娱乐)；而那些大型时尚购物，集购物、时尚、娱乐、健康等元素集于一体的商业体，我们总会看停车场停满了车，里面人流如织，年轻人涌现在那里购物、饮食、交友、娱乐。