前不久的一天，我站在纽约长岛一个非常大的购物中心（Shopping Mall）二楼的围栏边上，看着下面熙熙攘攘走过的人群，您会发现，来商场购物的年轻人特别多，Mall里店铺的商品，几乎都是给这些年轻人预备的，年轻人们常常是三三两两结伴而行，这些人不就是所谓的Millennial 吗(千禧一代，所说的在1980到2000年间出生的一代人)，这几年，商场里多出了很多迎合年轻人的品牌，运动休闲类别的商店增添了不少，商场把旧的美食广场移到了一个全新高顶的巨大空间里，很多从来没有见过的餐厅品牌进驻了，美食广场坐满了人。

这家坐落在纽约长岛花园市的Roosevelt Mall （罗斯福购物中心），我们经常到这里购物，这么多年下来，眼看着这里的商家来来去去的变迁，购物中心的业主在最近几年不停的进行格局改造和装修，购物中心还在各处了很多沙发，这是以前从来没有过的，总体环境变得更加的明亮和舒适，空出来的商铺很快就会被新的品牌填补，这里周末尤其显得热闹。

但这一切都无法掩饰电商时代的来临，购物方式发生的巨变；很多像Roosevelt Mall这样有实力的业主，洞察先机，使出浑身解数，来应对市场的转型（根据CBS新闻网报道，罗斯福Mall自2014起，集团投资了两亿美元进行改造，以适应未来的趋势）。罗斯福Mall坐落在长岛的核心地带，周边人群收入丰厚，再加上商家不断地升级改造自己，还是可以把荣景维持下去的，至少目前是这样的；但这个Mall不具有代表性。

我曾在佛罗里达的Jacksonville考察过周边的一个小型零售地产项目，物业坐落在一个有一百二十万平尺的巨型封闭购物中心（Mall）的边上，我在来之前从谷歌地图上看到这个mall时，不由的为它的巨大而感叹，能依附于此，错不了；到了佛罗里达，直奔目标物业，物业属于餐饮项目，本身是没有什么问题，建筑物从屋顶到结构，生意看起来也挺稳定的，而且旁边还在建设一个几家店面相连的小型购物中心，其中有一个刚刚租给了AT&T，看起来形式还不错吗；但当我进入隔壁那座巨大的购物中心内部时，景象让人吃惊，人流稀少，内部的店面老旧，大约三四成店面已经结业空着，停车厂的地面很多地方已经开裂，服务设施看起来很陈旧，疏于管理，一个近百万平尺的Mall在那里苟延残喘，令人心情压抑，当时我就决定放弃这个项目。

当我从Mall里出来时，仔细的观察了围绕这个Mall周边开设的一些其他商业店面运营情况，大多显得零落和萧条。我在想，在一个人口如此密集和经济上行成长的城市里，这个巨型Mall怎么会落到这种地步呢，所以我觉得去这个地区离得最近的另一个Mall去看看，但就在不远的十几英里外，一个年轻的Mall拔地而起，一进Mall的入口，一种焕然一新的感觉映入眼帘，里面更是人流如织。

一座城市，报道中可以是一座繁荣、成长、时尚，但区域内部的商业在残酷的竞争和绞杀，人们总是“喜新厌旧”，追求“时尚完美”。从投资商业地产的角度来看，不亲自看过、比较、慎查和思考，匆忙看一个城市的概况来判断，是不明智的。