如果大量的投资转向房地产会怎么样？2009.11.12

如果将大量的投资从基础建设中提出来，转而投给房地产经济，会不会抑制房价？

其实要是从将去年用来大量投资铁路、公路运输的5万亿投资来解决房地产供需矛盾，会不会解决当前的房价问题，在理论上和宏观层面看，存在这样的可能性，因为铁路和公路现在基本上处于过剩状态。

这个问题要分开看，分城市看，一般的县级市和一部分相对落后的地级市，因为人口的稀少和土地的相对过剩，这些城市的房地产的房屋价格的利润率相对较低，比如一样的房屋，在建筑成本上大中小城市的差别不是很大，但差别最大的土地价格，其次是可能是各种税收和管理费用的差别，但一般的县城的房屋价格在2000元话，地级市在3000元，而一般性大城市在4000元。沿海城市在7000――8000元以上。这可能存在两个主要的价格差距原因：

1，  一个的地面价格

2，  一个利润率

税费的问题是根据利润率来确定的，所以不是重要差距的原因，而县城价格相对较低不仅仅主要和地价相关，因为同样的建筑成本下和一定成本的地价上，县城没有必要将房价在2000元水平销售，但县城的因为购房人口有限，银行贷款有限，没有其他的宽余方便的酬资渠道，开发商利用低价格促进销售来快速周转资金和提高开发速度，利用低价来吸引购房人群，所以，在一般的县城和地级市的房地产企业来说，已经面临很大的压力，如果国家投资的话的，这些企业将没有利润可以寻找，而这些地区的房地产经济是政府重要经济支柱，比如，税收和土地金，而对于宏观经济来说，国家对房地产商的替代总体上无法改善产能过剩的情况，因为房地产企业出现亏损就不再投资，并且，这个利润空间几乎对于基层房地产商来说，足于构成退出投资的计划的条件。

对于存在高利润的大城市来说，如果政府出面大量投资房地产开发，比如年开发5万亿，超过房地产商总体投资，我们利用极端情况来分析更加典型，然后可以理解一般性的增加投资的情况。五万亿的投资可以产生大量的房屋供给，并且政府价格是成本价基础之上的价格，可以忽略利润，这样的话可能是情况是：

1．  房屋价格下跌。但基本的房屋价格支撑不可避免，就是建筑成本和地价，但在大城市，因为房价决定地价，土地稀缺性不可更改，比如黄金地段的土地的价值，虽然政府开发不赚取中间的佣金，但城市中心的原来土地的房屋价值补偿足于支撑土地价格的合适价位，因为那些房屋在拆迁中价值千万或者亿的资产将仅仅等于零。而周围的房价反应土地原来价格，这促使黄金地段的地面价格不可能没有原则的下跌，而在郊区的开发房屋则区位差价是一个很重要的因素，因为股票公司商业会馆不会开辟在郊区来营业，迪尼斯乐园除外。

2．  房地产商压缩开工面积。抵消政府开工的房屋供给。

3．  打击一些房地产商的前途，面临破产危机：房地产一般是高负债运行，如果周转压力出现资金链条断裂危险，申请破产退出房地产行业。

4．  如果按照中国一些权威学者的计算，土地成本和税费和管理费各占25%，（这里是否包括建筑企业的税费收益？）这样房地产销售的一半资金将归于政府，而去年土地转让金达到一万亿左右的规模，这仅仅是土地转让金，当然政府支付土地成本，但考虑税费，房地产商对政府的支撑不言而喻，而国家的财政收入一年才有多少？也就是七八万亿左右。

5．  如果房地产商亏损，当然，大约占5――10%的投机商的亏损，这将对银行业形成很大的坏帐。并且，如果房屋价格下跌，可能形成退房潮，但因为中国的高首付，主要打击一些投机商，当房地产企业的坏帐和投机商的坏帐压力，和可能担心形成金融恐慌，银行可能阻止一定程度的房屋价格下跌，如果，银行不投资的话，政府没有实力财力大规模的投资，当然可以发债。

6．  政府投资考虑扩大投资的前期成本问题，比如管理团队，设备原材料的前期成本问题，还有时间滞后问题，增加土地稀缺性的而抬高成本的问题等。

7．  不论房屋如何廉价，都是高消费，一般的方式都是负债消费方式，比如兰州房价从4000元压缩到3000元/平米，这可能引发一些相关行业的过度消费，如装潢，家具和家电行业，抬高当前的物价水平。

8．  政策操作性存在问题，对房地产行业足以产生震动造成价格的下跌的规模可能不需要5万亿，其实一万亿到两万亿足以对房地产市场造成震动，但为了防止形成震动而形成经济问题，比如经济纠纷和金融恐慌，逐渐增加投资。比如一年七八千亿的规模增长，但这个数字根本无法满足一半以上的购房需求，而两年以后的供给又存在很大的不确定性，所以，大规模的投资在操作上存在问题。如果操作不当很可能政府抬起石头放在自己脚上。

其实我给房地产商的建议的保持价格相对稳定，将销售始终建立是人们可以承受的基本面基础上，将主动权掌握在自己的手里，进可取，退可守，不要盲目涨价，对民众不利，对自己不利，而房地产商急于扩张土地，当然这和政府的博弈中类似以土地价格阻止政府介入的一种经济手段，但要是房地产商可以当前解决了80%的房屋需求，政府没有空间也没有理由进入房地产行业，当然可以解决20%的廉租住房，问题是当前需求过于庞大，房屋相对短缺严重，房地产商有涨价的习惯和惯性，将普通消费者阻挡在外面，吸收了一些投资投机资金购房需求，当然这不能完全责备房地产商，因为房地产商考虑总体的销售量和利润率，而不是具体的现实分析。

（经济学分析待续）

原发天涯社区个人博客