关于房地产等行业的经济学观点的简单补充，2009.8.27

在本人以前的房地产经济学研究方法中，忽视了一个环节，就是在估计房地产利润中忽视了土地购置后投机赢利利润，根据不完全网络信息估计，全国近些年来土地价格增长大约10――15%之间，这是一个个人很粗糙的估计数字，还没有一个客观的统计数字，希望专家和内涵能够补充，这里申明的意思这个数字仅仅是说明问题，而不具有科学研究和指导价值。如果按照一些房地产商和国土资源部提供的大概数据来看，土地成本为20――30%，建筑成本也为一个主要成本，这个成本的原材料如果按照PPI估计来看，变化不是很大，人工成本虽然有变化，但这些行业领域的和变化和房地产的利润关系不大，但土地囤积的利润属于房地产商，所以，本人估计房地产利润的时候，忽视了这个利润，为了文章严谨性，这里做出补充，如果按照平均土地价格占25%计算，一年土地价格平均增长12%计算，大概估计提高利润率3%或者以上。

在房地产商购置土地，建筑房屋和销售房屋这三个环节中，应该是建筑房屋完成销售利润最高，如果不是这样，那么干脆购置土地进行土地投机就可以了，如某时段宁波的土地价格以奇迹般速度增长，那个增长率远远超过房地产建筑销售利润，在那个景遇情况下，进行全部资金的土地投资和投机是最有效益的和可获得高套利利润的，这样的情况房地产最经济的考虑就是集中资金购置土地，没有必要搞建筑房屋销售，因为其它环节的利润远低于这个环节利润，而只有当建筑销售利润高于土地投机利润之后，才引导市场将资金主力选择到建筑销售，同时，在房屋销售过程中还存在房屋价格上涨的问题，如果，房屋价格上涨的利润高于建筑销售利润，房地产商则不急于出售房屋，因为这个投资的回报高于其它领域，而急于出售成屋的原因是土地购置和建筑销售环节这两个环节都高于房屋价格上涨带来的利润，或者土地投资利润降低，但建筑销售环节高利润可以弥补土地购置利润，所以，房地产商急于出售成品房地产，从这个逻辑来看，房地产生产的环节如果忽视建安成本和其它费用的影响，房屋价格按照成本加成的房屋计算的话，在土地购置，建筑销售和成屋提价利润中的三个环节中，建筑销售环节为最大利润环节，是这个环节利润最大促使房地产商主流资金是建筑销售而不是土地购置，当然，房地产潜在利润和可实现的利润是两码事，比如计算为40%利润加价，但一年销售完成和两年销售完成的有不同的经济效率，所以，实现经济利润很重要，所以，对房地产商来说，最理想的房屋建筑后立即销售，因为这个环节资本投资最有效益。

当然，这些选择的前提是房地产商面临强劲的房屋需求，房地产商处于主动地位，而处于被动地位的房地产商没有权利来选择合适的经济策略，因为是被市场决定。

2009年的房地产信息因为一定限制获得信息不全面，但粗略的估计是土地购置上前三到四个月土地购置受到限制，是低增长，后期可能和往年同比在面积上有相当或者增长，但价格上涨在多方面有证明。但在6月份房屋开工面积增长后有消息说7月份出现下降，这种原因的可能性还有一种可能性是土地购置效益增长，集中资金土地购置，但根据宽余的房地产资金和同比平均土地均价来看，历年土地投资收益还不足于采取这样的行动，考虑国家的土地囤积政策原则也不至于采取这样的策略。用半年报同比土地购置下降和开工下降建立正相关性恰恰颠倒了月度土地购置增长和月度开工下降不符合一般性规律的推断的科学分析。（个人信息和数据偏差希望专家和内行谅解，时间仓促和现实限制，本人无法合适获得标准的详细数据，如果分析偏差本人发现后会做出进一步修正）

其实，房地产是一个很大机遇的行业，1――7月份销售接近2万亿，而家电行业上个月销售88亿元的数量已经令海尔们沾沾自喜，和房地产商相比这些高技术行业确实处于不利地位，因为7个月两万亿销售领域有很大的扩展空间，而海尔这样的相对优秀的企业扩张则受到天然限制，其实中国的房地产商是“洪福齐天”商人，至于有些房地产商一直板着脸，那是因为和那些和气生财的房地产商是价值观和人生观的不同而已，和房地产行业本身利润无关。汽车行业仅次于房地产行业。

原发小百合海外站个人博客