为什么经济适用房无法代替商品房？2009.8.6

面对过高的楼价，一些重要官员和学者主张政府出面建设经济适用房平抑房价，这样的呼声明显流传于经济社会，如何看待这个事情？我们可以将经济适用房和商品房进行比较：

1， 对当前房价抑制需要的房屋供给，起码要达到满足房屋需求的大约1/4之一需求的房屋数量，而考虑当前商品房房屋年投资可能接近三万亿元（2009财报发布后有肯定性数据），并且已经形成滚动式开发流程，政府满足这样需求，可能也需要近万亿的资金需求，而当前财政紧缺时期，资金来源是一个问题，当然考虑银行贷款，但这个数目贷款扩张存在压力。
2， 如果政府出台这样的政策，首先可能刺激投资过大，这样将推高土地价格和原材料价格，比如钢材，这本身增加房屋成本。
3， 政府在建设经济适用房因为资金紧缺，还有没有形成规模化流程，可能在建设质量和环境中存在差距。比如商业小区的配套设施和环境建设。
4， 时滞。在需求旺盛的房屋销售期，一般需要两年左右的时间完成，其中大约一年开始预售，两年完成房屋全部建设（个人调查和现实顺路观察分析，机密的不会放到公众视野，暂时没有全部的科学统计数据），但政府主导的建设可能因为需要重新开始，在土地拆迁和建设周期上存在时滞和建设速度的差距。
5， 商品房土地出让金和税收是政府的主要收入来源，而经济适用房建设将大大压制这样的资金来源，地方政府存在资金压力和心理压力。
6， 经济适用房屋分配如果完全自由选择出售，可能依然回到商品房模式，比如谋取一定利益，不然无法避免抢购现象；而摇号方式可能存在等待出局的风险，而计划分房则存在权力出租行为和房屋选择失去个人自由权利，可能按照行政级别进行，比如贫困单位处长是120平米以上，科长100平米以上，而员工只能是90平米以下，这是一种现实“常识”，和具体单位无关，这样分配存在不公平现象、房屋销售没有权利权现象和腐败现象。

所以，考虑房屋大量投资产生的因为土地、钢材等原材料，人力成本上升推动房屋成本上升因素，还有存在是时滞效应：也就是现房、期房出售和刚刚动工房屋价格之间差距，还有房屋环境和质量问题，房屋可选择性，和房屋分配可能面临竞争出局风险等因素，当前谈经济适用房在价格上几乎没有任何优势，这促使大部分因为收入本来应该购买经济适用房的住户流失到商品房市场，经济适用房发展存在阻力。

这里简单补充一点关于单位集资建房的模式。这样模式不同于政府统一的经济适用房，这样的建设可能因为土地属于自己而不需要土地成本，在计算面积上可能存在优惠，但单位分割建房资金准入壁垒更是问题，虽然不存在土地成本，但拆迁费用和扩大建设的后续资金来源是问题，规模不经济是一个问题，环境场地受限是一个问题，房屋质量和房屋分配也是一个问题，银行贷款也存在问题，所以，这样方式建房可能还没有政府统一的经济适用房更有前途。

其次一个补充是对原材料钢材市场个人估计。首先申明个人资料是网络公开资料，和钢铁企业个体无任何联系。对于当前流行说法说钢材市场存在有价无市的论调本人并不认同。首先分析需求市场，当前投资量创历史记录，并且一些项目属于高钢铁需求量建设，比如铁路；同时房地产和汽车销量明显回升，仅仅可能造船产业需要的板材市场没有完全恢复外，国内钢材需求可能达到新的水平，怎么能说没有市场？其次，从钢铁企业说，对于刚刚扭转亏损的企业来说，不可能没有效益的情况下盲目扩张生产，增加财政负担，不可能没有市场的情况下盲目涨价压制需求，正从经济学的原理说不合理，但经济数据显示钢材产量到达新高，钢铁企业扭转亏损局面，这说明钢铁企业销售稳定攀升，这样才能扭转亏损，而盲目扩张则只是加大负担加大亏损，而不是扭亏为盈，因为加大库存也是加大生产销售成本，所以说，说钢材有价无市存在明显“胡诌”成分。而在这个基础上加大房屋建设，则拉动钢材上涨几乎是一种必然。当然拉动土地价格也是一种必然。所以说，盲目扩大房屋建设来抑制房价可能受到现实限制。

原发小百合海外站个人博客