最近王石在美国，我们讨论了一些在美国投资的事情。实际上讲到最重要的一个，我们国内的市场是一个只有20年的市场，美国是一个200年的市场，所以 我们是小孩，美国市场是大人，我们站在小孩的角度来看大人，哪些是相同的，哪些是不同的，这中间发生的故事，对于我们思考这个行业非常有意思。

　　5岁孩子想知道拉手以后的事

　　大概在9年前，“9?1”被拉登”强拆”之后，我们参与了重建，在纽约世贸大厦中建设中国中心项目。强拆这件事并不是中国才有，为了捍卫一个信念，各 种各样的动机都有可能产生。2002年下半年我去了纽约，开始研究能不能参与重建，2003年开始就一直不断地去。前后去纽约50多次，因此跟所有的地产 公司有了深度的接触，我发现有几件事是我们以前没有遇到的，于是我就认为那是我们的未来，因为这是大人身上的事，相当于我们在5岁的时候看到哥哥姐姐拉 手，不知道他们是恋爱，更不知道会造出弟弟妹妹来，只有长大了才知道，所以我们当时的心情就是希望早点知道拉手以后的事情。

　　当时发现第一件奇怪的事是，我让当地机构给我们介绍合作伙伴，别人很认真，给我们推荐了7家公司，跟我们说了这7家公司分三种类型，我们当时就愣了， 房地产公司在国内不是都叫“黑心开发商”么，不都长一个样吗? 我们开始以为有黑心和白心之分，后来发现心都是一样的，只是玩法不一样。第一种开发商是很老的家族很有钱，就像中国现在刚刚开始有钱一样，自己有钱自己 做，做的非常慢，但是品质非常好，你可以跟他们合作。

　　第二种开发商很有钱, 活干得非常快，但是很糙，这一种就是现在我们说的不动产投资信托，他们每半年、每季度都要分红，所以养一批经理人，活儿干得特别快，但是很有钱，这些人也可以跟你合作，但是他们不能卖，这事还要这么多年，估计有点悬。

　　第三种是只有很少钱甚至不出钱，但能挣大钱，他一出场就有钱跟着他。我当时就纳闷，在我们这里没钱做买卖叫骗子，在美国没钱还想做买卖的是牛逼的人。 于是很好奇，我们开始研究这类开发商凭什么挣钱。后来我们看见了两个典型的故事，一个是现在的时代华纳中心，给这家公司操作的叫The Related Companies，他只出了5%的资本金，分了45%的红。其他跟着他投资的人，或挣了30%左右的回报，谁给他的钱呢？专门有一家公司给他钱。我去了 他家，发现他在自己家里建了一个青铜器博物馆，最有意思的是，他说创新要在生活的每个细节上创新，他每隔半年换一个地球上最奇怪的人种做保姆，这些人来自 各样种族犄角旮旯得部落，他说我每半年了解世界上一个很极端的地方和文化，这样全世界的事我都懂了。

　　后来我有问金融公司为什么要跟着他做，他们说在纽约做的房地产生意，The Related Companies的回报永远比别人高，这样才能用我的钱，你必须有本事挣的比别人多才用大家的钱，如果要用便宜的钱就找银行，或者是找祖上留下来的钱， 所以在这种情况下，我就发现有这么一类的公司，就是靠创意、精细化、专业、手艺好，能挣得比别人多。

　　GDP8000-15000美金：从制造业到服务业升级

　　后来我又去洛克菲勒中心公司，这个老板叫杰瑞，非常牛逼，而且是纽约式的牛逼。我当时刚到美国倒时差没倒过来，有点困，他跟我说你出来走走。那时候我 比现在年轻，他说年轻人你抬起头往天上看，转360度，所有的天空都是我的。为什么？确实一转那一圈楼都是他的，但是我知道只有洛克菲勒才是他的，剩下的 都是他管的基金，他管了120亿美金的基金，在美国房地产基金中排第三，但是自己的物业就这一座，剩下的都是基金的。

　　再后来我到美国纽约去的次数多了，没事就坐在高的地方数这些楼，美国的这些大楼都是谁的？我们在中国房地产商被误解认为很有钱，其实是没钱的，为什么 呢？你们记住一个公式，媒体认为你赚的钱和你装到口袋的钱，永远差了三分之二，因为媒体统计的时候忘了交税，忘了你还要犯错误，还有管理费等等，大家认为 你赚100块钱，其实你口袋最多装30块钱。到美国以后我数来数去，这些大楼没几个是地产商的，但是地产商为什么不失业还在折腾呢，国内我们习惯说我拥有 多少平米，都是只租不卖的，但到美国发现很多开发商有的干了三代四代，也就两栋楼，还都很自豪，不过确实很自豪，一栋楼都几十亿美金，而大部分楼是谁的 呢？是保险公司的，养老基金的，退休基金的，金融机构的。地产商干什么呢？弄了半天地产商是一个手艺人，替他们干活，帮别人挣钱，最后自己挣点钱慢慢攒下 来，攒几栋楼，这是纽约200年以来房地产商的故事和现状。

　　什么意思呢？用MBA的语言来说，房地产这个价值链，实际上经历了一个由低到高的过程，最低的时候是制造业，制造业是挣什么钱，挣的是加工费，挣的是 苦力，拼的是速度、成本和规模的钱，追求速度要快，成本要低，规模要大，这是制造业，我们国内的开发商的第一波大部分属于这种，美国早期也是这样。这个阶 段大概对应在GDP人均1500美金到8000美金，这种模式占了主流，都是挣力气活儿的钱；但是到了GDP8000美金到15000美金这个阶段，就到 了一个过渡期，逐步由制造业开始转向服务业，如果到GDP25000美金以后，房地产基本上就是服务业了，服务业在过程中怎么样挣小费呢，当然是活儿好给 你小费，所以服务业一定是态度好，手法好，活儿好，专业上精益求精，除此以外还要诚信。就相当于我们做钻石，你给别人切割钻石，别人为什么把钻石给你。首 先相信你手艺好，切掉的最少，损耗最少，保留最大，而且光洁度最好，造型也好，最后人家才会付你钱，除了你手艺好，第二相信你是好人，不会把钻石拿回家换 成玻璃还给他。