随着美国次按危机在美英等西方国家大规模蔓延，特别是7月11日美国抵押贷款机构IndyMac Bank破产案的强震影响，美国当局于7月13日召开紧急会议，讨论力托房利美和房地美的各项可能措施的第二天，英国当局也紧急磋商应急计划，酝酿新一轮的500亿英镑输血计划。

目前，英国市场最关心的是，谁将成为下一个“北岩银行”，是英国最大的房地产按揭银行HALIFAX，还是英国最大的出租房（BUY TO LET）按揭银行Bradford & Bingley（B&B），或者是其它噤若寒蝉的房地产贷款机构。

其实，英国自去年北岩银行挤兑风波以来的金融动荡的核心是：英国金融机构在房地产业的资产是否健康？从今年年初开始的房价滑落将持续多久、程度多深？英国房地产行业的投资前景如何？ 在接下来的时间里，我将集中精力关注上述问题。作为“英国房地产系列”开篇，我将重现本人在伦敦买房的经历，让诸位对英国尤其是伦敦房地产市场的轮廓有一个了解。

买房还是租房

最早严肃地考虑在伦敦买房，应该是在2006年中期，那时我和妻子来伦敦有两年出头，生活、工作已经步入轨道，从中期（5到10年）来看，住在伦敦的状况不会有太大变化，于是很认真地和妻子讨论起房子来。

2006年的盛夏，正是英国房地产最近一轮行情的火热期，根据位置的不同，每月的增幅都在5%-15%甚至更高。当时有一种说法是：“只要是四面墙加个顶就会升值”。我也亲眼看着一个好朋友在2005年18万英镑买的房子一年之内市值超过了20万。

左边是市场的躁动，右边是朋友的鼓动，前边是“房奴”的压力，后边是租房的空耗，买还是不买，过惯了没有房贷束缚生活的妻子和我非常犹豫。

在伦敦生活，最大的支出莫过于住房。最近几年的平均行情是：市中心1、2区（伦敦被划分为以市中心为圆心的6个环状区域，作为交通区间收费、地产价值评估等的依据，1区为市中心，6区为外围郊区）一居室租金为每月1500-2000英镑；5、6区为600-700英镑；进入2008年以来，尽管房价开始滑落，租金却在以5%左右的幅度攀升。

以我所住的伦敦西郊5区为例，一居室的月租金在600-800英镑，因交通购物等生活配套不同而有所区别。而同期该区的一居室售价在13万到20万不等。差别如此之大的原因是：英国的民用住宅市场大部分是二手房，城市中心大多为公寓单元楼，郊区和乡镇以联体别墅或半联体、独立房为主。由于最近几年商业房地产公司新建的住宅以楼房为主，价格却比同面积的二手房贵50%还多，已经成为市场的隐患（本系列另文讨论）。

买还是不买，我们主要从两方面考虑：一是成本核算；二是经济负担。

如果我们继续租房，由于暂时没有孩子，选择一居室，每月的房租大概700英镑；如果我选择买同样的一居室价格在14万左右，假定首付10%、依当时5.5%按揭利率分30年偿付计算，每月的付款额也是700英镑左右。

如此算来，买房比起租房，费用上差别不大，如果从长期投资收益看，还会有不小的增值。即使不增值，你至少拥有了一套不动产（英国法律严格保护私有财产，房地产权分为两类，一类是永久所有权，一般是指独立或联体别墅房及其土地资产；另一类是和中国类似的租期拥有，一般为单元楼房，期限为999年以下不等，通常在100-200年）。 

另外一个要考虑的是经济负担。尽管伦敦是世界上公认房价和生活成本最高的城市之一，但作为普通市民在不十分奢侈的情况下还是相当宽余的。按照伦敦人均年收入26000英镑计算，每月税后收入在1800英镑左右。双职工在近郊买一套独立或半独立别墅房应该是全家年收入的5-7倍，如果按照25年分期付款，月供应该是家庭1/3的收入，不算太离谱。

考虑到第一次在英国买房和家庭事业规划，我们决定先买一套一居室作为起步住宅，这样在经济上不会有任何压力。

当买房的决心已定，接下来就是紧锣密鼓的搜房和银行按揭申请等程序。但谁也没有预料到的是，我在伦敦第一次买房的热情几乎让卖方的愚蠢之举所熄灭。

一次挫折

在任何地方买房，位置总是最重要的因素，无论是交通、购物还是文化设施都决定着房产的价值和潜力，难怪英国一个电视节目“位置、位置、位置（LOCATION、LOCATION、LOCATION）”经久不衰。

我们对位置选择的标准集中在交通、环境和配套等方面。

由于伦敦的公共交通系统格外便利，我们选择地段的方式也就非常简单——以工作单位为起点顺着几条地铁或公共汽车线路沿线寻找，这样每天上下班会比较省心省时。

环境方面以安静为准，由于刚来伦敦的前两年，我们一直和朋友租住在西郊距离希斯罗（HEATHROW）国际机场不远的地方，在饱受了飞机的噪音之后决定找一个安静的区域安家。结合生活配套、社会治安等因素，我们将选择范围缩小到几个地方：伦敦西北区的温布利体育场（WEMBLEY）附近、西区的汉威尔（HANWELL）和西南郊温布登网球场附近。

最后我们决定在温布登网球场附近的一个叫罗伊汉普顿（ROEHAMPTON）的地方落脚，那里地处伦敦西南3区，西临大型的RICHMOND公园，北临罗伊汉普顿大学，南边10分钟车程就是温布登网球场，东面同样是住宅区，居民以白人为主，环境和生活配套都十分令人满意。同在该位置的独立别墅房市价都在40万英镑以上，百万英镑的豪宅也是随处可见。

在1960年代，当地政府为了安置“婴儿潮一代（第二次世界大战之后的生育高峰）”，兴建了近20栋12层的高楼住宅，由政府所有，出租给居民或作为福利分配给符合条件的人。1980年代，当撒切尔夫人推行私有化政策时，作为经济实用房大量地推向市场出售（类似的政府房在英国大量存在）。

因为绝大部分英国人习惯于住独门独院的别墅房，所以像上述的高楼住宅也就明显便宜。非常适合像我们这样刚刚落脚伦敦的或刚毕业参加工作的首次购房者，以及养老的退休者。

当时这个小区大概有10套左右的房子在市场上待售，我们通过中介看了几乎所有的待售房并最终确定下我和妻子都十分喜欢的一家。

讨价还价的过程没有波澜，在当时房价高企的卖方市场，作为买方的我们没有太多空间。

随后的的银行按揭和律师调查则让我们担心起来。由于该小区全部是高于6层的楼房，众多银行中只有汇丰银行（HSBC）愿意贷款给这种钢筋混凝土结构的高楼买家，这让我们犹豫起来。另外让我们担心的是，律师对该房子的调查显示，由于高层楼房的维护费用高，可能在今后成为一项额外的费用。尽管有些犹豫，但该小区独特的位置让我们着迷，一直坚持着舍不得放弃。

然而最意想不到的事情发生了。就在临近交换合同的关头，我们的律师发现房主在该房产下有大概3000英镑的债务尚未清偿。经过3个回合的交涉，房主始终不愿意干净利索地了结他的债务，让我们百般无奈，在拖了2个月之后我们选择了单方面退出交易。

直到现在我还不理解卖方为什么那样，是嫌我们的报价低？还是他压根就不想卖？ 

温馨的家

在遭受了上次的挫折之后，我和妻子有半年左右没有讨论过买房的事情，但心里始终不是滋味。期间房东找过好几次，想涨我们的房租。终于在去年的某一天，几乎是不约而同地，妻子和我说，我们买房吧！

有了上次的经验，这次排除了高层楼房。位置也变换到第一次忽略的一个小镇上，位于伦敦西郊的“音乐之乡”，这里曾经是百代唱片（EMI）公司的总部和生产基地，前些年由于唱片产业被外包到中国等低成本国家后据说有点没落。由于其紧邻铁路干线和伦敦联合运河，交通格外让我们满意，生活配套设施也相当完善。确定了位置之后我们催促着中介加快节奏。

和上次高楼以及卖方问题不同是的，这次的问题是美国次按危机。当 大西洋 (行情 股吧)对岸一阵寒风刮来，让我们这些小市民无所适从。交易过程中我能明显地感觉到卖方和中介的紧张，担心我们撤出。

其实就像上面所述，我们买房的决心已定。从长远的角度考虑，我们并不担心房价短期的震荡，由于不是投机炒房客，最基本的衡量标准是房租并不比月供便宜。

如今，我们已经在伦敦西区这样一个可以称之为家的住所安顿快一年了，每天清晨朝霞辉映，傍晚鹊鸣相伴。尽管电视、报纸上铺天盖地都是关于房价跳水的报道，我也权当是金融城里钱来钱往锈铜落地的喧嚣罢了。

但这并不能说明我已脱俗，偶尔坐在阳台上，我也会回想买房的经历——不幸的是，我买在了最近一轮行情的顶峰期；幸运的是，我家所在的小镇在交通购物、休闲娱乐以及政府服务等配套设施上将有大规模利好升级；而不确定的是，离我家不到200米的一处近500个单元的商住综合小区即将封顶面市。