宏皓：资金撤退楼市泡沫必然破裂 房价或会跌上十年

    来源：中国经济网 作者：宏皓

    原标题：如何规避房地产泡沫破灭的风险

    作者：宏皓

    目前的股市与楼市已经进入了一个前所未有的微妙时刻：一边是市场股指已见底，一边因调控出现政策顶，而这两者之间的资金大坝，因为底和顶的巨大落差已经处于“决堤”状态。

    你冷我热，此消彼长，股市和楼市就像一个“跷跷板”的两端。目前，国家接连出招调控楼市，国内一些一线城市，已经出现了集中抛盘的现象，社会上的流动资金又再次面临选择。目前还没有出现大规模资金从楼市撤退，但资金一旦大规模从楼市撤退，转战股市将成为他们的第一选择。

    炒房热钱需要冷却

    房价回调是维护经济全局利益的迫切要求。中国居高不下的房价，以及仍在飞速上涨的趋势，早已成为百姓关心、政府关注的热点民生问题之一，也成为社会各界热议或诟病的社会热点。

    1.楼市泡沫的危害

    楼市泡沫最显著的恶果是它的社会财富再分配效应，表现为土地拥有者通过非生产性方式对社会附加价值创造者的财富剥夺。土地的大幅度升值给各种形式的土地持有人带来的财富不可能是无中生有，而是来源于非土地持有者的相对贫困化。面对如此的高房价，巨大的房地产泡沫严重阻碍中国经济的发展,成为中国经济发展最大拦路虎,中国的房价比美国还要高几倍,大量的投机资金摧生了大批过剩的房地产,中国四分之一的房地产在少数人手里空置着,造成了资源的极大浪费，巨大的房地产泡沫让中国90%以上的人都变成了穷人,严重影响着中国人的生活质量和社会和谐。

    2.楼市泡沫必然破裂

    现在的房价已经是高度的泡沫化，肯定会破灭。房价跟租金的比例已经完全脱钩了。发达国家一般房价是月房租的100倍，但北京平均已经达到了500倍，个别的房子已经达到了800倍。这一数据能充分反映当前楼市泡沫的严重程度。现在开发商为追求低成本，许多房子质量都比较差，一般三十年就破败了，如果说要靠租金来收回房价，那么破败以后也只能收回一半左右的折旧成本，而且还不算利息、家电家居消耗、空档期、税收等成本。 楼市现在的泡沫是建立在实体经济不振的基础上的，这种泡沫的危害最大。我们现在的情况有点像1985年到1990年的日本，这段时间日本的房价上涨了好几倍，在外部需求不断下降的背景下，日本加大基础设施投资，企图带动经济的发展，结果在国际炒家获利后，日本的房价和股市崩盘了。如果中国的房地产泡沫晚点破灭,中国经济将走上日本的老路,面临长达30年的衰退,只有中国的房地产泡沫早破才能免走日本上个世纪80年代的老路。

    何处是炒房客的避难所

    1.泡沫破灭后谁受伤

    楼市存在大量泡沫的危害是显而易见的。

    对于投机买房者、投机炒房者和房地产开发商应该如何应对呢?对那些投资者和投机者来说，其购房的目的并不是用于个人消费，不是用来自已居住，而是用于转让或转租，从中赚取超额利润或房租，而现实情况是，在愈涨愈高的房价压力下，老百姓又越来越买不起房子甚至租不起房子，这就使得投资和投机者的房子最终无法转手甚至转租，无法变现，就好象击鼓传花，最终一棒无法传出，只好把花留在手里。这房子留在手里，其后果是什么？如果是自有资金购房，房主急需用钱，只有抛售，导致亏本破产。同样道理，房地产开发商开发的房子，因为普通老百姓买不起的缘故，主要是卖给投资买房和投机买房者，因投资买房和投机买房者的房子无法转手或转租，他们自有房屋都需要抛售，何谈再购进新房子呢？一旦房地产开发商的房子卖不出去，结果也只能是以低价抛售;上策是早点卖出房地产,进入到股市去抄底。

    2.转战股市成自然

    但尽管如此，现在大多数投资买房者、投机炒房者、商业银行和房地产开发商都看不到这一点。或者是看到了，但总抱着侥幸的心理。炒房者总认为那击鼓传花的最后一棒不会落在自己的手里。

    进入楼市的部分资金本来应该拿来扩大投资、扩大就业、拉动社会消费，但是一些国有企业把实体经济的自有资金和银行贷款都拿来炒地皮了，这说明实体经济领域投资渠道不多，非常脆弱。房价已经成为一个社会问题。这次调整应该是深幅调整或者是长期调整，可能是长达10年的房价下跌的开始,之后房价会越来越低。

    因此，不但短期对高房价的高压政策不会改变，即便是未来几年房价只有不断下跌，政策也不可能改变，预计这一轮房地产调控政策可能要持续三年以上，转战股市将是第一选择。

    3.股市的良性吸纳力

    此次楼市新政有力地打击了炒房者，但要让资金有效撤离楼市，还必须为它创造健康的投资渠道，特别是要引导资金进入实体经济，变堵为疏才是解决问题的根本。

    资金流向最核心的是它的收益。从目前来看，股市已跌至底部，A股市场实际上是处于点位相对低的状态,大量个股已跌破净资产,大量的蓝筹股市盈率在10倍左右。随着股市的稳定，大部分的钱将流向股市,所以,对于房地产的投机者而言,早点卖出房子进入股市,是当前回避房地产泡沫的上策。未来的房地产跌得越猛股市将会涨得越好，房地产越跌股市越安全。

    由于楼市中的热钱规模庞大，在目前民间投资渠道不够充分的情况下，这些热钱很难找到合适的出口，只有股市才适合大笔资金的进出，因此股市将是热钱最终的“避难所”。风水轮流转,上涨了30年的房地产泡沫破灭后,必然会有一个慢长的下跌过程,这个过程至少是5年至10年,眼下越早降价卖出房地产转战股市,损失越小,风险越小。

    作者简介

    宏皓：原名:章强.著名金融学者、金融学家﹑北京交通大学客座教授、中央财经大学证券期货研究所研究员﹑社科院金融博士，代表作《股王兵法》，并受邀在中央电视台《经济半小时》、中央人民广播电台《经济之声》、中国经济网、人民网等国家级媒体担任特约嘉宾。