首页 › 财经 › 查看内容

美股上演“黑色星期一”之际房价为何依然坚挺

时间: 2020-3-10 11:59| 来源: 美国中文网|评论: 发表评论分享到微信

摘要: 由于全球新冠病毒的爆发，市场在最近几周大幅下跌，而现在全面油价战争的威胁让投资者更加担忧。但有分析指出，即使经济衰退的可能性不断加深，房主们也不必太担心他们的房屋价值会随着股市暴跌而下滑。 ...

美国中文网报道由于全球新冠病毒的爆发，市场在最近几周大幅下跌，而现在全面油价战争的威胁让投资者更加担忧。但有分析指出，即使经济衰退的可能性不断加深，房主们也不必太担心他们的房屋价值会随着股市暴跌而下滑。

美国房产。AP图。

产权保险公司First American Financial Services的研究人员最近调查了美国房地产市场在经济衰退时期（recession）的历史表现。根据过去几次经济衰退的情况，First American的报告认为，下一次经济衰退不太可能导致房地产市场大幅下滑。

该报告作者、First American副首席经济学家Odeta Kushi写道:“尽管上一次房地产危机直接催化了经济大衰退的阴影仍在许多人脑海中挥之不去，但自1980年以来，美国房地产市场经受住了所有其它几次衰退。”不仅如此，“房地产市场实际上可能有助于经济从下一次衰退中复苏。”

该报告利用自己的数据以及房地美(Freddie Mac)和全美地产经纪商协会(National Association of Realtors)提供的信息，描绘出房地产市场在经济低迷时期的传统表现。

作者指出，美国房价在2001至2007年房产泡沫，以致2008年次贷危机时期下跌了约33%，但在其他几次危机来临时，房价往往以平稳的速度上涨，成屋销售增长只是略有下降。

那次泡沫破裂前虚假的房地产繁荣，主要是由住房建设活动和抵押贷款的激增推动的。购房者可以在没有收入证明、没有首付的情况下获得抵押贷款，而且许多贷款的初始利率都是0%，这让它们的起步成本很低，但随着时间的推移，成本会越来越高：“大衰退期间（the Great Recession）的住房危机就是由这样一个事实引起的，相当大比例的房屋所有者没有多少产权。”

由于开发商建造了如此多的新房，当泡沫破裂时，房价迅速下跌，使情况进一步恶化。

但是在当前的经济扩张中，房价的增长并不是由抵押贷款的增加所推动的。相反，这只是供求关系的简单体现：许多美国人想拥有自己的房子，但可供出售的房屋非常少，从而推动价格上涨。

虽然房价的不断上涨让数百万美国人无法承担购买新房的压力，但已经拥有房产的人则感到欣慰：他们的房屋净值在最近几年大幅增长，即使经济衰退来临房价下跌，此前的贷款也不会缩水。

房利美(Fannie Mae)首席经济学家Doug Duncan曾在去年12月表示，“如果经济出现衰退，我认为楼市会提供一个缓冲，因为初级市场的供应短缺还存在，建筑商并不会中断工地建造工作。”

不过投资人也不能过于乐观，也需要警惕可能存在的负面影响。有分析师指出，近几周股市的大幅下跌可能会严重打压消费者信心。“没有比买第一套房子更能体现信心的了”，TS Lombard首席美国经济学家Steve Blitz上周日写道。因此，股市大幅下跌可会能逆转房屋建设和销售的增长。

另一个问题是：许多美国人在经济衰退后拖欠贷款并修改了他们的抵押贷款以避免丧失抵押品赎回权，但自那以后很可能又重新违约。如果这些人在经济衰退中失去工作，他们很容易丧失房屋赎回权。研究表明，丧失抵押品赎回权加剧了经济衰退，并可能对当地市场产生连锁反应，导致其他房屋价值下降。